Le assicurazioni per i B&B

Assicurare un B&B e il classico immobile locato 4+4 sembra un rischio completamente diverso ma lo è davvero?

Quando assicuri un immobile arredato completo di elettrodomestici che possono causare danni a chi li utilizza non hai un rischio quasi, quasi uguale a quello del B&B?

E quando organizzi un Home Restaurant non fai la stessa attività del B&B che serve le colazioni?

Vediamo insieme le differenze e come possiamo trasferire il rischio alla Compagnia giusta per noi.

Il proprietario di un Bed & Breakfast (B&B) ha responsabilità significativamente maggiori rispetto a chi affitta semplicemente un immobile (es. con un contratto di locazione abitativa). 

Ecco le principali differenze, suddivise per ambito:

1. Responsabilità amministrative

Proprietario di B&B:

• Dichiarazione di inizio attività (SCIA) presso il Comune.
• Rispetto delle normative regionali (ogni Regione ha proprie regole su requisiti minimi, numero di camere, periodo massimo di apertura, ecc.).
• Obbligo di iscrizione al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato per comunicare i dati degli ospiti.

Affitto semplice:

• Nessuna SCIA.
• Solo registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate (se superiore a 30 giorni).
• Nessuna comunicazione alla questura sugli ospiti.

2. Responsabilità civile e penale

Proprietario di B&B:

• Responsabile della sicurezza dei locali (impianti elettrici, gas, uscite di emergenza, estintori se previsti).
• Obbligo di garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate.
• Può essere ritenuto responsabile per danni agli ospiti (es. incidenti in struttura, intossicazioni alimentari, furti se per negligenza).

Affitto semplice:

• Responsabilità limitata all’integrità dell’immobile e al rispetto del contratto.
• Eventuali danni a terzi o a cose ricadono in genere sull'inquilino, non sul locatore (salvo vizi occulti dell’immobile).

3. Obblighi fiscali

Proprietario di B&B:

• Obblighi contabili e fiscali diversi a seconda che l’attività sia occasionale o professionale:
• Se professionale, va aperta Partita IVA e possono essere richiesti iscrizione alla Camera di Commercio, SCIA commerciale, ecc.
• Deve emettere ricevute fiscali (o fattura, se con P.IVA).
• Pagamento di imposte, anche su base presuntiva.

Affitto semplice:

• Deve garantire pulizia quotidiana (o almeno frequente) delle stanze.
• Fornire colazione (salvo eccezioni previste dalla Regione).
• Possibile necessità di autorizzazioni sanitarie per la somministrazione di cibo.

Affitto semplice:

• Nessun obbligo di pulizia, biancheria o servizi.
• Il conduttore gestisce l’unità come una normale abitazione.

5. Aspetti assicurativi

Proprietario di B&B:

• Consigliata (e a volte obbligatoria) una polizza di responsabilità civile verso terzi e ospiti.
• Assicurazioni per danni a cose, furti o incendi.

Affitto semplice:

• L’assicurazione può essere richiesta all’inquilino ma non è obbligatoria per l’affitto.

In sintesi:

Dal punto di vista assicurativo, la differenza tra chi gestisce un B&B e chi affitta un immobile (es. con contratto di locazione o affitto breve) è molto rilevante. 

Di seguito ti spiego cosa cambia, con i vari rischi e polizze da considerare.

Tipologia di rischio assicurabile

Affitto semplice

• Rischio locativo: riguarda danni all'immobile locato (es. incendio, perdite d’acqua) che potrebbero coinvolgere anche immobili confinanti.
• Il proprietario può stipulare una polizza "fabbricato", ma in genere il rischio principale è a carico dell’inquilino.
• Se l’inquilino causa danni a terzi, risponde lui, non il locatore (salvo vizi dell’immobile preesistenti).

B&B

• Si configura un’attività para-imprenditoriale o imprenditoriale → comporta rischi molto più ampi.
• I clienti sono ospiti paganti, quindi il proprietario può essere civilmente e penalmente responsabile per danni subiti dagli ospiti.

Polizze raccomandate per un B&B

RC verso terzi e ospiti (Responsabilità Civile)

• Copre i danni a persone e cose causati da:
• Cadute accidentali in aree comuni
• Malfunzionamenti di impianti elettrici, gas, riscaldamento
• Intossicazioni da alimenti (se viene servita la colazione)
• È fortemente consigliata e a volte richiesta per legge dalle normative regionali.

RC del conduttore (se l’immobile è in affitto)

• Se il gestore del B&B non è il proprietario, ma un affittuario che lo usa per ospitalità, può essere richiesto di avere una copertura per danni causati all'immobile e alle strutture vicine.

Polizza incendio e rischi complementari

• Copre l’immobile e il contenuto (mobili, attrezzature, biancheria, elettrodomestici).
• Include rischi come: incendio, fulmine, allagamento, atti vandalici.

• Copre l’immobile e il contenuto (mobili, attrezzature, biancheria, elettrodomestici).
• Include rischi come: incendio, fulmine, allagamento, atti vandalici.

• Utile in caso di controversie legali con clienti, vicini, dipendenti occasionali, fornitori.

Assicurazione infortuni (facoltativa)

• Se il B&B è gestito direttamente, può includere copertura per infortuni del titolare o collaboratori familiari.

Esempi pratici di differenze

Conclusione