Title Insurance: la protezione che manca al mercato immobiliare italiano
Nel 2024 in Italia sono state concluse oltre 700mila compravendite immobiliari nel solo settore residenziale.
Un numero impressionante che conferma la centralità del mattone nella cultura economica del Paese eppure nessuna di queste transazioni è stata coperta da una polizza di title insurance.
Il dato non sorprende ma dovrebbe far riflettere: tutte avrebbero potuto essere assicurate e molte avrebbero dovuto esserlo.
Perché la title insurance è fondamentale
L’acquisto di un immobile viene percepito come un atto solido e definitivo soprattutto in un Paese dove la casa è considerata un pilastro economico e familiare. Secondo l’ISTAT oltre il 72% delle famiglie italiane vive in un’abitazione di proprietà, una delle percentuali più alte in Europa.
La casa è quindi il principale investimento della vita spesso sostenuto attraverso mutui pluridecennali, sacrifici economici e aspettative di stabilità.
Tuttavia ogni compravendita immobiliare nasconde potenziali insidie. Molte di queste sono ignote, imprevedibili e non rilevabili neppure con le più scrupolose attività di due diligence. Si tratta di rischi legali che possono emergere anche anni dopo l’acquisto e compromettere il titolo di proprietà o il pieno godimento dell’immobile.
Fra i rischi più frequenti rientrano:
• errori o omissioni dei professionisti coinvolti nella transazione,
• dolo o frode del venditore,
• irregolarità nei confini o nelle planimetrie,
• spese condominiali pregresse non comunicate,
• tributi non pagati dal venditore,
• servitù non dichiarate,
• ipoteche non individuate,
• abusi edilizi non rilevati,
e molte altre situazioni capaci di generare contenziosi complessi e costosi.
Il sistema notarile italiano offre un livello significativo di tutela preventiva ma non può eliminare del tutto il rischio di anomalie pregresse o di informazioni non reperibili al momento dell’acquisto.
È qui che interviene la title insurance.
Le sue caratteristiche distintive includono:
Forma all risks
La copertura interviene in tutti i casi di invalidità, inefficacia o limitazione del titolo di proprietà purché il rischio fosse ignoto al momento dell’acquisto.
La logica “all risks” implica che ciò che non è escluso è incluso garantendo un livello di protezione molto più ampio rispetto alle coperture nominative.
Ambito della copertura
La polizza tutela sia il valore dell’immobile sia l’acquirente da qualsiasi pregiudizio economico derivante da difetti del titolo o da limitazioni del diritto di proprietà.
In altre parole, interviene quando si scopre che il bene acquistato non è pienamente libero o pienamente proprio.
Il costo è versato una sola volta al momento della stipula. Non sono previste rate, rinnovi o adeguamenti successivi.
La copertura opera per dieci anni dalla data del trasferimento in linea con il periodo in cui statisticamente emergono la maggior parte dei contenziosi immobiliari post–acquisto.
Il mercato immobiliare italiano continua a muoversi con grande intensità: centinaia di migliaia di famiglie comprano e vendono casa ogni anno, spesso investendo risorse accumulate in decenni. In questo contesto l’assenza di una protezione strutturale contro i rischi legati al titolo di proprietà rappresenta una vulnerabilità significativa.
La title insurance non sostituisce il ruolo dei professionisti; lo completa.
Non elimina la due diligence; la rende più sicura.
Non complica la compravendita; la stabilizza.
Per un Paese in cui il mattone è il cuore del patrimonio familiare colmare questo divario significa aumentare la sicurezza delle transazioni, ridurre il contenzioso e offrire ai cittadini una tutela finalmente allineata agli standard internazionali.
L’evoluzione del mercato immobiliare passa anche da qui: dalla capacità di proteggere non solo gli edifici, ma soprattutto i diritti che li rendono realmente nostri.
