Assicurare il condominio; obbligo, volontà e convenienza
In Italia l’assicurazione condominiale non è obbligatoria per legge, almeno in senso assoluto.
Non esiste, cioè, una norma che imponga a tutti i condomini di stipulare una polizza però ci sono delle sfumature importanti:
•Codice Civile e amministratore: l’art. 1130 n. 4 c.c. stabilisce che l’amministratore deve “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”. Questo non significa assicurazione obbligatoria, ma implica che se l’edificio ha rischi evidenti (ad esempio danni da incendio, responsabilità civile verso terzi, ecc.), l’amministratore che non propone o non stipula un’assicurazione potrebbe essere accusato di negligenza.
•Obbligo tramite regolamento: il regolamento condominiale o una delibera dell’assemblea può imporre l’assicurazione. In questo caso diventa vincolante per tutti i condomini.
•Mutui e banche: se il condominio ha acceso un mutuo (per esempio per lavori straordinari), la banca può imporre l’assicurazione sull’immobile come condizione del finanziamento.
•Prassi diffusa: molti condomini stipulano la cosiddetta polizza globale fabbricati, che copre danni da incendio, scoppio, acqua condotta, e responsabilità civile verso terzi (ad esempio se un pezzo di cornicione cade su un passante). Non è obbligatoria, ma fortemente raccomandata per evitare che i danni vengano ripartiti tra i singoli proprietari in misura spesso molto pesante.
In sintesi: la legge non obbliga, ma nella pratica la mancanza di un’assicurazione può lasciare i condomini esposti a gravi rischi economici.
Entriamo nel dettaglio e vediamo punto per punto cosa si può fare e perché.
Una polizza condominiale tipica (spesso chiamata globale fabbricati) è costruita per coprire sia i danni materiali all’edificio sia le responsabilità verso terzi.
Faremo una panoramica completa, come se smontassimo la polizza pezzo per pezzo:
1. Danni al fabbricato
Questa parte copre i danni materiali subiti dall’edificio, cioè le parti comuni (muri, tetto, scale, ascensore, facciata…). Può includere:
•Incendio, esplosione, scoppio → protezione base, perché un incendio in una sola unità può propagarsi e colpire tutto il condominio.
•Fenomeni elettrici → corto circuiti, sbalzi di tensione, danni agli impianti comuni.
•Acqua condotta → danni da rottura di tubi, colonne montanti, impianti idrici condominiali.
•Eventi atmosferici → danni da grandine, vento, neve, trombe d’aria.
•Eventi socio-politici → danni da vandalismi, sommosse.
•Terremoto e alluvione → di solito garanzie opzionali con premio aggiuntivo, molto importanti nelle zone a rischio.
2. Responsabilità civile (RC condominiale)
Copre il condominio per i danni involontari causati a terzi, ad esempio:
•un cornicione che si stacca e colpisce un passante;
•una lastra di ghiaccio che cade dal tetto;
•un ascensore che provoca un infortunio per malfunzionamento;
•un tubo condominiale che allaga un appartamento privato o quello del vicino.
In pratica evita che ogni condomino debba pagare di tasca propria la sua quota dei risarcimenti.
3. Garanzie accessorie
Le compagnie spesso offrono moduli opzionali, ad esempio:
•Tutela legale → copre spese di avvocati e periti in caso di contenziosi legati al condominio.
•Infortuni del portiere e del personale dipendente → se il condominio ha dipendenti.
•Assistenza → pronto intervento (idraulico, elettricista) in caso di emergenza.
4. Chi è coperto
•Parti comuni → sempre.
•Singoli appartamenti → di norma no, se non per danni causati da impianti condominiali. Il proprietario deve avere la sua assicurazione privata se vuole coprire il contenuto e i danni interni.
5. Vantaggi pratici
•Costi condivisi: il premio si divide tra i condomini in base ai millesimi.
•Evita liti: quando succede un danno (ad esempio una perdita d’acqua dal tetto) si attiva la polizza, senza battaglie tra vicini.
•Protezione patrimoniale: senza polizza, se crolla un balcone e fa male a qualcuno, ogni condomino paga la sua quota.
Come sempre il nostro consiglio è quello di rivolgersi a un esperto in grado di presentare diversi preventivi e, sopra a tutto, di non valutare come unica opzione il prezzo ma prestare molta attenzione a franchigie e scoperti ed alle garanzie accessorie, alcune di queste possono addirittura sostituire quelle rilasciate ai singoli condomini e, nell’ambito di una polizza più grande, prevedere massimali più elevati a costi inferiori.
